对自治州政协十三届三次会议

社会建设类13号提案的答复函

民盟昌吉市委员会您好：

贵委提出的社会建设类13号《关于借助老旧小区改造工程，彻底解决老家属院历史遗留问题的提案》收悉。经研究办理，现答复如下：

1.针对提出的“成立老旧小区改造工程工作领导小组，梳理老旧小区改造任务中“乱”、“杂”、“重”的问题。针对不同小区的历史原因，结合小区现实情况，施行“一区一策”，彻底完成“三供一业”管理服务职能分离移交和改造，解决老旧家属院历史积累长期遗留的问题”的建议：

昌吉市委市政府高度重视老旧小区改造工作，于2012年开始老旧小区改造工作，并同时成立了以市政府主要领导为组长的工作领导小组。小区改造采取“一区一策”原则确定改造方案，老旧小区改造前，住建局会同小区所在街道、社区、业主代表、设计单位对小区进行全面系统调查，通过现场勘察、入户走访、政策宣传、召开座谈会等方式广泛征询居民对改造方面的意见建议，掌握居民的迫切需求，为老旧小区改造工作提供依据。“三供一业”未分离的老旧小区，需产权单位对小区内土地产权进行明析，将家属区的用水、用电、用暖、物业管理都从企业当中剥离出来，剥离后转由社会专业单位管理，再由我单位纳入改造范围。

2.针对提出“满足居民安全需要和基本生活需求，改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、 供热、消防、建筑节能保温改造、移动通信等基础设施，以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯、楼门等公共部位维修等”的建议： 

昌吉市2000年以前建成的老旧小区共196个，主要存在地下排水、供水、供暖管线老化严重，小区道路、绿化破损严重，停车位、亮化照明匮乏，休闲娱乐设施不完善等突出问题。截至目前，已改造161个老旧小区，改造面积478.77万平方米,投入资金约8.89亿元，改造户数59744户，约18万居民受益。2024年我市实施41个老旧小区改造(增加农业园区6个小区），改造内容包括对小区破损、老化供水、排水、供热管线进行维修更换，完善道路、消防、安防、生活垃圾分类等设施设备，增加照明、无障碍设施、停车位、电动自行车及汽车充电桩等配套设施；根据资金到位情况及小区特点实施提升类改造，对小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站、养老、托育、助餐、便民市场、便利店等社区专项服务设施。

3.针对提出“满足居民生活便利需要和改善型生活需求，加强环境及配套设施改造建设。协调社区开展入户问卷调查，为有条件的楼栋、50%的居民为老年人的楼栋加装电梯，改造或建设适老设施、无障碍设施”的建议：

适老设施、无障碍设施已纳入我市老旧小区改造范围。

2021年5月25日昌吉州住房和城乡建设局、财政局、市场监督管理局、自然资源局、公积金管理中心五部门联合印发《昌吉州既有住宅加装电梯实施意见》（昌州建房〔2021〕9号），文件明确了既有住宅加装电梯适用范围、实施主体、资金筹集方式、部门职责分工、程序要求及保障措施。根据加装电梯要求，昌吉市住建局与各街道办事处、社区对加装电梯进行了广泛宣传和动员，先后在团结大院、昌运司家属院、农科美居、宇馨家园、12号小区、粮泰小区、气象局家属院、阳光家园、光明苑、天润小区等小区做了大量的宣传工作，与群众面对面讲述加装电梯政策及申请流程。居民积极性高，参与度强，但在居民出资交费时，不愿意出资，如团结大院小区安装电梯工作完成设计、公示后，在居民出资时个别群众抵触拒绝缴费，1楼居民反对强烈，认为影响采光，甚至造成个性上访，导致该项工作推行难度大，致使团结大院电梯安装工作无法进行。通过多方努力，确定天润小区30号楼作为加装电梯试点，昌吉市住建局组织业主、设计院、物业公司确定了设计方案，2022年7月完工并投入使用。通过试点安装电梯取得的经验，住建部门将积极配合各街道办事处、社区、物业服务公司做好加装电梯政策宣传工作及群众思想工作，力争电梯加装工作有条不紊进行。

但既有建筑电梯加装工作还存在一些困难，一是老旧小区居民部分为低收入人群，在加装电梯居民分摊费用时，个别居民出资较为困难。老旧住宅加装电梯主要涉及两部分费用：电梯加装直接投入资金和电梯日常运营维保费用（长期支付）。以外挂式电梯为例，其成本共约55-60万元（个别单元因超长连廊费用超过60万元），分别涉及危房鉴定、勘察、设计、土建基础、钢构、电梯自身成本、楼道建筑连廊处理、安装、室外管网管线迁移改造等费用。按每栋楼每个单元12户计，中央资金、市级财政补贴合计40万元，剩余业主平均每户分摊费用约1.3-2.5万（实际承担费用分摊户数为8户约15万）。很多老旧住宅住户都是退休老年人，收入偏低，此项费用对其而言，相对偏高。二是楼层高的住户意愿强烈而楼层低的住户持反对态度，导致居民意见难统一。《物权法》第76条指出，改（重）建建筑物及其附属设施需得到专有部分占建筑物总面积2/3以上业主同意。同一幢楼不同楼层住户利益存在分歧，高层用户对安装电梯积极性高，而低层用户可能会反对，原因在于除电梯安装费用外，后续维修保养、检验开销较大，且低层用户电梯利用率低，甚至不需要电梯，加之旧小区无地下车库，车几乎都停在小区楼下，安装外挂式电梯后，其井道会占用2-3个车位，影响停车。

4.针对提出“小区停车库(场)的管理权移交社会专业机构实施管理，由业主委员会实施监督。地面、地下车(位)库应配套建设电动车、新能源汽车充电设施。小区内应合理规划文化休闲设施、体育健身等设施”的建议：

为满足广大居民对电动车充电的需求，自2020年以来，针对电动电瓶车充电设施的建设已纳入昌吉市老旧小区改造项目实施范围，2020年-2022年完成43处400个电动车充电点位安装。2022年将汽车充电桩加入老旧小区改造内容，经与供电部门实地踏勘，投入3065万元对8个老旧小区进行电力设施增容改造，改造后的小区达到汽车充电桩安装条件，已安装26台充电桩（40把枪）。但每年老旧小区改造资金有限，且目前根据政策改造2000年底以前建成的小区，我们只能在老旧小区改造时根据小区内现状及资金情况安装有限的新能源汽车充电桩，无法覆盖全市的小区。

下一步我局将继续指导各县市认真贯彻落实中央、自治区和州党委关于老旧小区改造的相关政策，进一步完善老旧小区基础设施，改善城市人居环境，提高居民生活品质。

再次感谢您对我州老旧小区改造工作的关注，欢迎您对昌吉州住房和城乡建设工作提出更多的宝贵提案。

昌吉州住房和城乡建设局

                                           2024年5月20日

联系单位：昌吉州住房和城乡建设局

联系人：赵易多     电话：2321693