随着社会经济的不断发展和人们物质文化生活水平的日益提高，人们的消费内容更加丰富多样，消费需求日益多元化、个性化，集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多功能、多业态于一体的城市商业综合体应运而生。

城市综合体作为一种新型的商业模式，既是城市发展特别是商业发展的结果，又是提升城市形象、推动商贸经济转型升级的重要载体，具有城市名片和产业载体的双重价值。近年来，商业综合体在昌吉州得到快速发展，在扩大流通、促进消费、便民利民、扩大就业、提升城市形象、促进商贸经济转型升级等方面发挥了重要作用。随着商业地产的开发进入“综合体时代”，商业综合体正在成为我市商贸流通业发展的新模式、零售渠道的新力量和“三新经济”的重要组成部分。 

根据国家统计局《城市商业综合体统计专项调查方案（试行）》中的定义，城市商业综合体是指以区域为中心、以购物中心为主导，融合了商业零售、餐饮、休闲养生、娱乐、文化、教育等多项城市主要功能活动，面向各类消费人群、提供综合性服务的大型建筑综合体。其主要特征是：由企业有计划地管理运营，有统一的名称；涵盖超市、百货店、专业店、专卖店等三个以上商品零售业态，以及餐饮、文化、娱乐、健身、游艺、培训等三项以上服务；营业面积一般不少于1万平方米、独立开展经营活动的商户一般不少于50个。

按照调查方案的要求，我们对昌吉州商业综合体进行了全面调查。调查显示：商业综合体总体发展势头良好，商户数量、营业面积、销售规模共同增长；在传统百货行业业绩下滑面临困境的市场环境中，商业综合体正在成为拓展消费领域、提升消费能级、引导消费习惯的主力军。

一、商业综合体的经营模式和业态组合

从经营模式来看，商业综合体可分为自营、自营联营+租赁、统一租赁三种模式。

一是由地产商开发建设、自持自营，其所有商铺完全由开发商经营管理。由于自营模式风险较大，且对经营管理团队的要求很高，我州暂时没有这种经营模式的商业综合体。

二是采用“自营、联营+出租”模式的商业综合体，其部分商铺由开发商自己经营管理，部分商铺出租给经营者，获取租金。我州商业综合体全部采用这种经营模式。

三是采用统一租赁模式的商业综合体，是将综合体内的可出租面积划分为大小不等、独立、封闭的单位空间，以“店中店”的形态统一出租给经营者，综合体按营业面积获取租金，经营者负责实际经营，获得经营收益并承担经营风险，这种经营模式的商业综合体我州暂时也没有。

在业态组合上，我州商业综合体以主力店为核心，注重“业态多样化”与“消费享受化”，引进多种业态，通过多种业态的叠加，满足消费者的体验感和个性化需求。我州商业综合体的零售业主力店包括百货店、综合超市，并辅助以时装、电器、家居等专业店专卖店；文化娱乐业主力店包括电影院、儿童乐园等；餐饮服务类有各类餐厅、风味小吃、美容美发，还有早教、健身等多种业态。

二、商业综合体的发展现状

2016年，我州商业综合体呈现蓬勃发展态势，综合体项目数量、营业面积、商户销售额营业额、租金总额、从业人员等均保持快速增长。

1.发展规模逐步扩大。2007年12月，昌吉首个商业综合体项目——东方广场正式亮相。作为昌吉首个商业综合体项目，东方广场以购物中心、餐饮、休闲娱乐、影院、写字楼等为主体业态，彻底颠覆了昌吉州原有的购物休闲理念，让市民可以实现购物、餐饮、休闲、娱乐一站式搞定。

近年来，和谐广场、华洋广场、曦龙银杏广场、已经先后投入运行,让昌吉市民对商业综合体这种新兴业态有了进一步的体验。目前，奥特莱斯、汇嘉广场二期、环宇广场、明峰国际广场等商业综合体项目如雨后春笋，拔地而起。这些商业综合体的建设，内容涵盖了居民群众吃、住、行、娱乐等方方面面，为市民的生活提供了便利、优质的服务。

自2008年开始，52路、40路、53路等公交车先后投入运营，几条线路横贯南北，连接市区主要居住区与商业区。交通的便利，改变了城市的商业布局与人们原有的消费习惯，带动沿线巨大的人流和商机，促使商圈不断向外围扩散。 近几年，昌吉商业综合体逐渐进入高速发展期，经历了由小到大、由中心城区向新市政中心拓展的过程。随着城市的持续扩散，县市商业综合体也快速发展，表现出积极的发展势头。目前全州投入使用的符合制度要求的3家商业综合体，建筑面积67.8万平方米。按昌吉州2016年常住人口118.4万人（不含兵团）计算，目前昌吉州商业综合体人均面积0.57平方米，虽比全国平均水平（0.41平方米）高出许多，但与北京、上海、广州等一线城市相比还有较大差距。

2.地区发展不均衡。从调查的情况来看，商业综合体在中心城市，如昌吉市已建成、在建以及规划建设的商业综合体有13家，建筑面积312万平方米，发展较快，呈现数量多、规模大、业态多、功能全等明显的城市商业综合体特征。相比较而言，其他县市共11家商业综合体规模相对较小，并根据当地经济发展情况，因地制宜,在业态上多以传统服饰零售、餐饮为依托，休闲娱乐服务功能相对较弱，满足于大众的基本消费与休闲活动。 

通过调查发现，多数商家认为综合体地理位置优越与否，是否能够带来大量客流是影响经营状况好坏的最主要因素，而商场知名度、自身经营品牌知名度以及产品价格对销量并无很大影响。相对于不在综合体内经营的单位，客流量大和消费环境好是两个最大优势，其他方面则不存在明显竞争力。州府随着乌昌的不断融合、地窝堡收费站的取消、乌昌双向八车道快速路的建成、城间轻轨的规划，以及新疆恐龙奇石博物馆在昌吉的兴建，使得昌吉市在全疆众多城市中近水楼台的形象更突出。而其他县市在地理位置、客流量以及消费环境都远不如昌吉市，大多为百货商场、步行街、饮食一条街、综合市场等形式，商业综合体的发展略显滞后。如，玛纳斯中华碧玉园是以碧玉文化产业为龙头的集购物、旅游、住宿、餐饮、休闲、娱乐等为一体的大型复合商业中心，目前只有绥来美食城和少量玉石商户进驻。呼图壁县2013年与汇嘉签约拟在呼图壁城东建设的综合体项目进展缓慢，目前尚未动工。老牌本土企业曙光和鸿新百汇为单纯的百货商场，没有覆盖餐饮、娱乐等城市生活功能，功能单一。阜康汇嘉广场商业综合体项目集购物、餐饮、文化、娱乐、办公、居住等多功能为一体，目前项目一期已完工，因招商难，原计划2016年投入运营，现迟迟不能开业；阜康碧琳城以商业步行街形式建设，目前商户以餐饮为主。吉木萨尔第一商业广场投入使用后也是以个体餐饮和商品零售为主，商户入驻率50%左右。近年来，古城商业步行街、天河购物中心相继开业，为人口众多，商业繁荣的奇台汇聚了更多的人气，但均以餐饮、小商品零售为主，缺少统一规划的以购物中心为主导的商业综合体。木垒山城国际原规划是以商超为主，集餐饮、娱乐为一体的商业综合体，现只有住宿、餐饮及少量商品零售；木垒和好街是木垒县打造全域旅游的示范项目，集娱乐、休闲、餐饮、购物等多元服务，目前只有美食街投入使用，商户入驻率达到80%，其他项目进展较缓慢。

3.零售餐饮为主导。随着电商的快速发展，商业综合体纷纷提高餐饮等体验式消费业态的比重，以此来积聚人气。购物、餐饮、休闲娱乐等业态在商业综合体内相辅相成，给消费者提供了良好的购物、就餐环境和服务。

从业态上来看，目前昌吉州3家商业综合体内单位主要以零售及餐饮为主，这些单位中零售业和餐饮业单位分别占总单位数的70%和25%，2016年实现营业额分别占总量的90%和6%，电影放映业、娱乐业等行业单位占比不足5%，实现营业收入占总量的4%。

4.入住商户以产业、个体为主。为了吸引消费者、保持一定量的客流，一般综合体在招商时重点引进一批知名度较高、有良好业绩记录的超市、百货店作为主力店，这批主力店群一般是法人或产业活动单位。除此以外，越来越多的热销时尚品牌和国内外知名的餐饮品牌入驻综合体，它们有着精准而个性化的定位，往往针对目标客户群量身打造产品，吸引了众多消费者，这部分中小店群多是产业活动单位和个体户，大部分规模较小。

从调查结果来看，目前昌吉州已建成和在建的商业综合体中除东方广场的汇嘉时代百货是法人外，其余均为产业和个体。 

三、昌吉商业综合体发展中存在的问题

1.分布较集中,同质化竞争严重。近年来,以商业综合体开发为契机的商业地产投资浪潮兴起,一些开发商经验不足,盲目开发,导致城市商业综合体分布较为集中,在定位上鲜有亮点,发展商几乎都是沿用一个套路来打造项目,无论是建筑外观、内部空间布局,还是定位、功能、业态组合和引进品牌都大体一致。这在很大程度上造成定位雷同,品牌重复度高,同质化竞争严重。如，昌吉市飞马财富和曦隆银杏广场的家乐福超市在友好、华洋陆续开业后相继关门歇业。

2.配套不完善,运营环境不佳。有的商业综合体停车位不足，周边没有近距离的公共停车场，影响了客流的聚集。有的商业综合体在新开发的城区,相关配套设施还不完善,居民小区住户入住率不高,周边的人流量较少,无法聚拢人气。加之目前经济下行,招商引资难度大,部分长期空铺。造成商业部分亏损赔钱,租金收益不佳。

3.缺乏运营经验,综合体品质不高。普遍而言，现在的城市商业综合体建设比较追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平不高等诸多问题。一方面，公共卫生、休憩等硬件设施有待完善；更重要的是软环境方面存在很多欠缺，如文化内涵不够，管理运营以及品牌塑造能力不足、商家与综合体管理机构的配合不充分、缺少与周边区域的互动等等，从而降低了城市商业综合体应该具有的综合价值，制约了升值空间，导致经济资源难以聚集甚至有所流失。

4.发展参差不齐，综合体相对过剩。从长期来看，二胎放开及昌吉市将打造成全疆宜居中心，未来人口及消费力的增长可以消化掉全部规划中的综合体；但在短期内，综合体过剩严重，昌吉州目前的人口不足以支撑这些商业综合体的发展。主要表现在三个方面：一是开发销售环节，库存高，潜在供应量巨大。1-4月，全州商业用房施工面积121.94万平方米（包括往年未竣工结转面积），同比增长22.1%；竣工面积1.91万平方米，同比下降62.7%；销售面积仅为1.68万平方米，同比下降64.7%；商业用房待售面积14.51万平方米，同比增长30.6%，比2016年增加了3.40万平方米；二是招商环节，招商难，空置率高。现在已经开始营业的和谐国际广场，友好时尚购物中心部分商铺入住率在70%左右，已投入使用的D、E、G、F四栋写字楼目前只入住了100多户，入住率仅为12%。华洋广场的餐饮广场和电影院相对红火，华洋超市因周边住户不多，客流量不大，百货部分商铺入住率不到70%。其他如阜康汇嘉广场因招商难已搁置；三是经营环节，商户经营难，开发商回报率低。以相对发展较成熟的商业综合体东方广场为例，其超市、百货市场平均租金为每平米10元左右，写字楼平均租金为每平米1.5元，年投资回报率不到3%，大约30年左右才能收回投资，回报率较低。

四、商业综合体发展的对策建议

作为新兴商业模式，我州城市商业综合体的发展仍处于上升期，如何充分发挥其带动作用，加快传统商业转型升级，加大与新兴业态的广泛融合，为城乡消费注入新的活力，规划布局、区域发展、多元化业态成为商业综合体发展的三大要素，同时也是商业综合体发展的成功之匙。

1.新兴商业模式发展布局需加强规划。商业综合体作为集商业零售、餐饮、休闲养生、娱乐、文化、教育等为一体的新兴经营综合体，与传统的实体商业相比有着明显的优势，由于承载了各项服务功能，决定了商业综合体的发展必须规划先行，在城市规划上应根据城市建设发展的总体目标，合理布局，避免集中度过高，导致商业资源配置过剩，不利于商业综合体的健康发展。各县市政府应从城市商业中心布局、城镇居民集中区域等方面合理规划，真正发挥商业综合体的作用。

2.完善配套设施建设。要加强对商业功能与其他功能的协调研究，加快完善周边基础设施，畅通道路交通网络、加快停车场及其他市政基础设施建设，消除交通、环境等因素对商业综合体发展造成的障碍和制约，以良好的外部环境促进综合体发展。在良好的环境中种下“梧桐树”，招来“金凤凰”。

3.加大招商引资力度。商业综合体和入驻商家是利益共同体，只有相互依存、相互合作才能共同发展。加强与大型商贸流通企业的合作，以重点项目为支撑，引领综合体发展，吸引企业入驻。通过高档、中档不同层次品牌的结合，满足不同群体的消费需求，增强综合体的生命力和发展潜力。

4.创新经营管理制度。随着越来越多的商户入驻，商业综合体已经成为城市商业的重要组成部分。除个别达到统计限上标准外，更多的是无法纳入限额以上统计的产业活动单位及个体户，在现有统计制度下，达不到限额以上标准的单位经营情况无法直接在限额以上统计数据中体现，只能通过限下抽样推算。因此，有必要探索新的经营管理制度，既有利于商业综合体的发展，又能够符合统计制度的要求，使统计数据更准确地反映消费市场的发展情况。

5.多元化发展是未来商业综合体发展的趋势。我州商业综合体在快速发展的过程中，传统商业经营思维及同质化趋势仍较明显，成为我州未来商业综合体发展的羁绊。长远来看，电子商务发展日新月异，在电商的冲击下，整个商业市场的经营理念在转变，城市商业综合体不再简单的是传统百货零售在服务功能方面的延伸，而是向着“个性化、主题化、体验式”方向发展，逐渐缩小零售百货业的占比，将更多空间交给餐饮休闲等生活类商业是未来发展趋势。一方面，增加生活类业态比重，以餐饮、娱乐、休闲等生活业态吸引消费者；另一方面，以体验式的业态盘活整座购物中心；除此之外，以家庭消费、儿童消费、地域文化消费等体现主题化商业消费。生活业态的增强，使消费者既体验产品，也体验购物环境，购物的过程中油然而生愉悦感，从而增加商业综合体的人气和商气。唯有这样，才能使未来商业综合体发展呈现广阔前景，也才能真正发挥商业综合体的带动作用。

昌吉州统计局工业贸易科 戴婷婷