今年以来，受城镇棚改、货币化安置影响，全州房地产开发投资增速一路上扬，商品房销售面积降幅连续五个月收窄，企业到位资金持续好转，房产市场整体趋势呈现回暖向好态势。

一、房地产运行情况

（一）房地产开发投资快速增长

1-9月，全州房地产完成投资122.9亿元，同比增长102.8%，增幅较去年同期提高99.7个百分点，较1-6月提高35.7个百分点，达到今年前三季度以来最高点。按投资构成看，建筑工程投资92.62亿元，同比增长107.4%；安装工程投资19.95亿元，同比增长63%；设备工器具购置1.31亿元，同比增长396.8%；其他费用9.02亿元，同比增长160.9%。按工程用途看，商品住宅投资64.64亿元，同比增长70.9%；办公楼投资4.27亿元，同比增长4.8%；商业营业用房投资47.81亿元，同比增长218.9%；其他投资6.18亿元，同比增长66%。　　

（二）商品房销售面积降幅连续五个月收窄

三季度，全州商品房销售面积125.22万平方米，同比下降0.8%，降幅较上月收窄6.9个百分点；实现商品房销售额54.45亿元，同比下降2.3%，降幅较上月收窄8.1个百分点。

从前三季度月度房屋销售情况来看，今年以来除二月增幅较去年同期有所增长，其他月份均处于下降态势，五月降幅为今年最低点。如下图所示：

从县市情况看，我州商品房销售增速继续保持“五升二降”态势。其中，阜康市、呼图壁县、玛纳斯县、奇台县和木垒县增速分别为28.5%、34.8%、66.4%、63.3%和57.1%。受棚改货币化安置影响，阜康市销售增速由负转正，增幅较上月提高了34个百分点，州府昌吉市部分房企推盘出新，商品房销售增速同比下降20.3%，降幅较上月收窄2.1个百分点。

（三）住宅空置面积持续减少

1-9月，全州商品房屋空置面积（已竣工现房，不含期房）84.4万平方米，面积较上月减少5.58万平方米，增幅较上月回落3.9个百分点。其中，住宅类商品房空置面积52.92万平方米，同比增长13.8%，占全部空置面积的62.7%；非住宅商品房空置面积31.47万平方米，同比增长68.66%。空置1-3年面积连续四个月呈下降态势，1-9月同比下降8%。其中，住宅类商品房空置面积21.18万平方米，同比下降21.4%；非住宅类商品房空置面积11.23万平方米，同比增长35.8%。

（四）到位资金增长五年来最高

1-9月，全州房地产开发企业实际到位资金106.78亿元，同比增长54.1%，增幅较去年同期提高了48.6个百分点，较1-6月提高了21.4个百分点，资金增长速度五年来最高。其中，国内贷款13.41亿元，同比增长29.3%；自筹资金51.86亿元，同比增长89.2%；其他资金41.51亿元，同比增长31.8%。在其他资金中，定金及预收款17.36亿元，同比增长15.2%；个人按揭贷款16.02亿元，同比增长9.2%。

二、存在问题

一是新增供应快速上升，库存压力依然存在。截至9月底，全州房屋新开工面积241.8万平方米，同比增长63.5%，增幅较去年同期提高107.3个百分点；竣工面积188.14万平方米，同比增长120.7%，增幅较去年同期提高142个百分点。在新开工面积和竣工面积增幅持续增高之下，销售面积依然下降。另一方面，全州房地产市场整体仍处于去库存周期，且消化周期区域差异明显，库存压力依然存在。

二是应付工程款增速偏高。截至9月底，本年各项应付款合计42.93亿元，同比增长88.4%，增幅较上年同期提高100个百分点，其中应付工程款29.97亿元，同比增长80.8%，增幅较上年同期提高82.3个百分点。从月度情况看，2-6月应付工程款增速呈现波浪下滑态势，进入7月后，随着新增和棚改项目的集中开工建设，应付工程款增速上扬，仅7月当月应付工程比上年同期增加5.5亿元。应付工程款过快增长，企业资金链或承压较大，都将对房地产业后续发展产生不利影响。

三是房地产市场分化明显，小企业资金堪忧。从近年来企业的融资情况看，在我州规模较大的企业例如华洋、环宇等，这部分企业由于企业规模比较大，都拥有自己的融资渠道，对银行的依赖性相对较低，所以资金链相对完整，企业资金相对宽裕。而对于规模相对较小的企业而言，土地购置位置较偏或项目开发规模有限，商品房销售资金回笼慢，严重影响了企业资金的周转，部分小企业甚至没有可开发的新项目。

三、建议

（一）因地制宜促进房地产健康发展

全州房地产供大于求的格局，短期内不会发生彻底改变。应加大对农业转移人口购租房的支持力度。通过财政补贴、纳入公积金缴存范围及信贷优惠等方式，引导和鼓励农业转移人口在就近城镇或就业地落户和购租房。打通保障性住房与商品住房的通道。提高棚户区改造货币化安置比例。

（二）建立购租并举的住房制度，推动房屋租赁市场规模化、专业化发展

控制住宅开发增量，调整住宅供应结构。激活二手房交易市场和住宅租赁市场，及时搭建住房租赁信息政府服务平台。出台自治州租赁住宅政府财政补贴政策，刺激居民对住宅需求的转变。积极培育以住房租赁为主营业务的专业化企业，提升租赁服务水平。支持房地产开发企业改变经营方式，将其持有房源向社会出租，从单一的开发销售向租售并举模式转变。

（三）用活政策，多途径消化存量房屋，着力提高企业资金回笼率

认真贯彻国家、自治区有关调控政策，用足用活契税减免、税收优惠等一系列购房优惠政策，鼓励居民购置新房。鼓励房地产企业对于新开盘房屋适度让利，低价入市消化库存，盘活资金；对库存量大的项目小区，在交通、教育、医疗、生活等配套设施方面进行完善优化，提高楼盘竞争力，刺激消费者购买；并适时的举办房屋交易会，为房企和购房者搭建平台。