各县市人民政府，新疆准东经济技术开发区、昌吉高新技术产业开发区、昌吉国家农业科技园区管委会，自治州各委、办、局，各直属机构：

                                                                                                               昌吉回族自治州人民政府办公室

为加快推进自治州房地产去库存工作，促进房地产市场平稳健康发展，根据国务院《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）、自治区《关于政府向社会力量购买服务的实施意见》（新政办发〔2014〕133号）等文件精神和要求，现就促进自治州房地产去库存稳市场工作，提出如下指导意见：

    坚持消化存量和优化增量并进，减轻市场库存压力，有效化解市场风险，优化保障房和住房供应体系，提升人民群众居住水平和生活环境，确保房地产市场平稳健康发展。到2016年年末，昌吉市、阜康市和奇台县“三个支点城市”房地产库存在2015年末总量基础上下降45%以上，其他县市下降30%以上；到2017年末全州商品住宅存销比控制在2年以下；力争到2020年全州基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造任务。

    （二）工作原则

    一是坚持综合发力。从供给和需求两端合力推进、长短期政策搭配运用、行政手段与制度构建有机结合，推进房地产去库存工作。

    二是坚持市场为主。让市场在资源配置中起决定性作用，同时让政府更好地发挥引导作用。

    三是坚持保障优先。坚持政府主导、企业参与，加快城镇棚户区和危房改造，有序推进老旧住宅小区综合整治。“十三五”期间，城镇棚户区改造在保证各年度任务总量不减的情况下，棚户区改造项目原则上只拆不建，通过货币化手段有效盘活和减少住房存量。积极推进公共租赁住房货币化和租赁补贴工作力度，对无力购买安置住房的棚户区居民，优先承租公共租赁住房。

    四是坚持差别施策。采取差异化去库存措施，进一步落实县市、园区稳定房地产市场的主体责任，坚持因城施策、分类调控。

    五是坚持精准发力。采取组合政策推动促销售、稳投资与稳房价目标的兼容，大力促进商品房销售稳定增长，有效化解房地产库存。

    二、转变发展方式，全面落实房地产去库存各项政策措施

    （一）严格落实城镇棚户区改造（城中村、危房改造）政策。各县市、园区要用足用好国家各类金融政策对棚户区改造工作的支持政策，提高棚户区改造货币化补偿安置比例，加快化解商品房库存，有效带动商业性用房、地下车位(库)去库存。“十三五”各年度城镇棚户区改造货币化安置比例不得低于50%，城镇国有土地上房屋征收货币化安置比例力争达到100%。县市、园区其他征收项目也要大力推进货币化安置。

    （二）推进公共租赁住房货币化。2016年已下达公租房建设任务的县市、园区，要加快项目前期，抓好组织实施。2016年取消在普通商品房住房项目中按一定比例配建保障性住房的强制性规定，主要通过发放租赁补贴、在市场长期租赁、对回购商品住房加以改造等方式统筹解决。公共租赁住房租赁补贴实行分层、逆向、动态补贴制度。各县市、园区要加大公租房续建项目资金投入力度，统筹兼顾化解房地产库存与解决城镇低收入住房困难家庭实际需求关系，加快项目进度和竣工验收工作，确保保障性住房供需关系基本平衡。

    （三）严格落实住房信贷、契税及营业税政策。严格落实自治州《关于调整有关个人住房贷款政策有关问题的通知》（昌银发〔2016〕15号）有关个人住房贷款政策的规定，即自2016年2月2日起，城市居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为20%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例不低于30%。各县市要积极争取各类金融机构对推进城乡一体化发展的融资支持政策，加快推进农民工市民化，落实农民个人住房贷款首付比率和利率的优惠政策。有条件的县市可将商品房购房补贴扩大到非首套购房居民。

    严格落实财政部国家税务总局住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）有关调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的规定（自2016年2月22日起）。

    （四）加大城市周边区域设施配套建设力度。各县市、园区要合理确定城市发展边界，对商品房库存量大且周边区域配套公共服务和基础设施不到位的区域，要加快配套完善公共交通、通信、供气、绿化、停车库(场)等设施建设。积极引导优质公交、医疗、教育、商业等资源向城边区域配置，为加快去库存创造良好条件。

    （五）积极推进扩大住房公积金缴存覆盖面。各党政机关、企业事业单位、人民团体必须为工作满一个月的聘用人员缴纳住房公积金。连续足额缴存住房公积金满半年(含半年)的，可申请住房公积金贷款。积极探索将符合条件的农民工和个体工商户纳入住房公积金制度范围，进一步扩大住房公积金制度的覆盖面，提高职工住房消费能力。

    （六）调整预售资金监管比例，缩短预售资金监管期限。落实商品房预售资金监管制度，完善监管方式。县市商品房预售资金监管比例原则上不高于销售总额的5%。房地产开发企业可采取商业银行开具的保函抵作商品房预售监管资金，提高开发资金的流动性。商品房预售资金监管期限调整为从项目核发商品房预售许可开始，至项目办理竣工验收合格具备交付使用为止。对投入开发建设的资金达到项目工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的，可给予办理商品房预售许可证。

    （七）清理房地产行业各类收费，减轻企业负担。对房地产开发、建设、销售等环节存在的保证金、质保金、担保金、搭车收费、规费等费用，县市、园区必须认真进行清理并列出名目。各级财政部门要会同发改、税收、审计、监察等部门开展收费清理和监督检查工作，严肃查处乱收费行为。

    （八）支持房地产开发企业合理融资需求。各金融机构要制定差别化信贷政策措施，对项目符合资质等级许可业务范围和金融机构信用评级标准的房地产开发企业，支持其转型发展和结构调整，加速“僵尸企业”退出市场。在保障资金安全前提下，对资金存在暂时困难的在建开发项目，可采取特殊信贷政策，确保项目按期建成。各金融机构要进一步提高服务水平、优化信贷审批程序，缩短发贷审批时间。

    三、严格控制增量，促进房地产业结构调整和转型发展

    （一）科学合理控制商品房开发规模。各县市、园区要准确统计分析本地区各类住房建销存情况及上市时间，因城施策改进房地产市场调控方式，提高住房市场信息动态监测分析能力，科学合理确定年度房地产开发规模。对住房供应过量、商品房库存规模较高的县市、园区，应从土地供给源头上进行控制，减少或暂停土地供给，合理确定土地供给规模、结构及时序。对于商业性用房供应过量的县市、园区，可根据本地区商业用房市场状况，允许未开发用地在符合条件的情况下转换用途，推进房地产开发企业转型发展。棚户区改造项目要严格执行《闲置土地处置办法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关政府征收与补偿安置的法定责任规定。州国土资源部门要严肃查处和纠正棚户区改造 “毛地”出让违法违规行为，进一步规范棚户区改造腾退土地的储备管理，确保房地产去库存与推进棚户区改造工作“两促进，两不误”。

    （二）加大对房地产开发企业转型发展政策支持。各县市、园区要通过财政贴息、规费减免、金融支持等政策措施，鼓励和支持房地产开发企业利用存量商品住房发展租赁产业，组建以住房租赁为主营业务的规模化、专业化企业。鼓励房地产开发企业将符合条件的商品房改造为电商用房、商务居住复合式地产、养老地产、休闲体验地产、文化地产、旅游地产、日间照料中心等，实现消化商品房库存与促进新兴产业发展的双赢。

    （三）结合户籍制度改革，努力创造住房需求市场。各县市、园区要以农民工市民化为抓手，培育长期稳定住房消费群体，推进以农村学生升学和参军进入城镇的人口、在城镇就业和居住2年以上和举家迁徙的农业转移人口等“半城半乡”群体进城落户，扩大住房有效需求。进城购房农牧民的集体经济组织成员身份不变，原土地承包经营权和集体经济组织收益权不变。县市、园区及房地产开发企业对符合条件的农牧民等新市民进城镇购置商品住房、商业性用房的，可给予一定比例或一定额度的购房现金直补，办理房屋产权手续时可制定适当减免相关费用优惠政策。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适度降低普通商品住房销售价格。

    （四）加强住房结构设计和新材料的应用。各县市、园区要因地制宜，加强对不同人群住房结构需求的分析，注重地块空间结构优化设计，规划建设适销对路的住房产品。在户型及室内空间设计上，在满足抗震、“四节一环保”设计标准基础上，加大住宅建筑新技术的集成应用，提高住房产品供给对象的精准性。

    （五）大力推进绿色建筑。各县市、园区要认真落实绿色建筑住房小区开发建设容积率奖励政策，以绿色建筑为抓手，加大建筑科技成果在房地产业及建筑工程中的应用。大力开展以争创“广厦”奖、“鲁班”奖、“天山”奖和物业管理示范住宅小区为主要内容的住房品质提升工程。鼓励发展成品住房，加快推进商品住房精装修，逐步提高精装修住房的供应比例。倡导智能住宅配套建设，鼓励采用菜单式集体委托方式进行装修，促进个性化和产业化装修相结合，引导住房品质整体升级。

    四、加强舆论引导，确保各项政策措施落实

    （一）进一步规范房地产市场信息披露制度。各县市、园区要适时掌握本地房地产库存动态，正确解读市场走势和有关调控政策，加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息要及时、主动澄清；对制造、散布虚假信息的，要追究有关当事人的责任。宣传部门要引导媒体全面、客观、公正报道房地产市场情况，增强居民购房置业信心，稳定市场预期。

    （二）开展形式多样的房产推介促销活动。有条件的县市可组织举办房博会、网交会等活动，扩大促销范围。可引导房地产开发企业通过老顾客联谊会、在农牧团场设立营销点、“互联网+”营销、房产网、微信平台等推介形式，吸引区内外投资者来我州投资兴业。

    （三）加大监督检查和执纪追究力度。州人民政府把促进房地产平稳健康发展各项政策措施落实情况纳入县市、园区、部门和重点单位年度绩效考核目标管理。州住房和城乡建设部门要会同督查、监察、审计、财政等有关部门对县市、园区开展去库存、稳市场政策落实情况进行定期督查和通报。对履行去库存、稳市场主体责任不力，效果不明显的市县、园区，将约谈和追责相关责任人。对在稳定房地产市场工作中履责不力，错失机遇导致房地产市场调控措施失灵，约束性目标不能实现的，要依法依纪追究有关部门和单位主要领导的责任。

    （四）全面落实主体责任。各县市、园区要结合本地实际情况，创新有利于本地区房地产去库存、稳市场的工作机制，制定和落实一揽子调控措施，明确任务重点，落实主体责任，确保本地区房地产市场平稳健康发展。

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