尊敬于涛、马茜等11位代表：

你们提出的工交财贸类第57号《关于强自治州物业管理工作的建议》已经收悉，经研究办理，现答复如下： 

一、物业管理现状

昌吉州现有物业服务企业202家，从业人员7546人，服务面积3733万平方米。专业化、市场化、社会化物业服务覆盖率70.2%，住宅覆盖率84%以上。业主委员会 181个，现行物业收费标准：多层0.2—0.55元/平方米·月，高层0.8—1.3元/平方米·月，基础设施条件较差的老旧小区10—15元/户·月。近两年，住宅小区物业管理不断呈现新面貌。部分小、散、老旧小区无人管理。

具体措施    

一是制度建设进一步完善。我局起草了《自治州物业管理条例》并颁布实施，从法律层面理清了物业管理过程中各方责任。建立了物业企业信用信息平台，为进一步规范企业诚信经营规范发展提供了有力保障。会同发改委制定了物业服务等级收费标准，开展物业服务等级评定工作，推行优质优价的物业服务收费机制。制定了《昌吉回族自治州电梯安全管理办法》，加强电梯安全管理，减少电梯故障和预防电梯事故。会同相关部门建立了物业纠纷调解机制，充分发挥人民调解的作用，及时化解物业纠纷。自2015年起将物业纠纷调解试点工作纳入了综治维稳和平安建设考核目标。确保调解工作起到实效。

二是，为行业的可持续发展创造条件。对一些企业弃盘、物业服务成本上涨、服务收费标准十余年来不能随成本调整的问题，积极协调相关部门开展调研，并多次督促调整价格，为企业生存创造条件。引导物业企业发展代购代办、老人陪护、家政服务等业务开展多种经营，拓宽服务范围，运用局域网、物联网、手机客户端等现代信息技术，提高物业服务效率，提高物业企业盈利能力，为业主提供全方位、全天候服务，为消费者构建美好生活方式。

三是，不断加大物业管理人才培训。积极争取紧缺人才培训资金。2013、 2014年先后选派70名物业企业高层管理人员和主管部门业务骨干赴北京参加“昌吉州高级物业研修班”培训，提高物业高层管理人员的管理理念和水平。对物业从业人员开展岗位技能培训，近年来先后培训500余名物业企业岗位从业人员，提高他们的服务意识和业务素质。举办了六期200余人次电梯安全管理人员培训班，提高了他们的安全意识和应急处置及援就等方面的技术水平。

四是，开展了物业服务标准化专项整治。自治区《物业服务标准》出台后结合宣贯，开展了物业服务达标活动，推进物业标准化服务。

五是，积极推行老旧住宅小区综合改造，完善老旧住宅小区设施设备，为市场化物业引进创造条件。近年来共改造老旧住宅小区58个，投入资金5.23亿元，惠及15000余户。

六是，创新管理体制。发挥社区、物业公司、业主委员的联动作用，采取交叉任职方式，加强对物业服务质量管理。

七是，积极开展物业示范小区创建活动。充分发挥物业服务企业争先创优的积极性，促进物业服务服务整体水平提升，近几年共培育了水木榕城、环宇大上海花园等46个国家级、自治区级优秀物业示范小区。

三、存在的问题

一是，物业服务水平参差不齐。物业服务水平存在地区差异，同一区域新、旧小区物业服务水平也存在差异，有些地方尚未走出传统的以保洁、保安为主的物业服务模式，物业经营范围未得到拓展，服务理念亟需提高。

二是，物业服务企业服务不规范。物业服务错位、越位、不到位、维修不及时、收费不规范现象和擅自退出小区管理的现象时有发生，物业服务水平与业主的实际需求存在一定差距，服务水平有待于进一步提高。

三是，物业收费不能合理调节。现行住宅物业收费标准制定于2006年，十多年未进行过调整，执行新规定，沿用老标准，一些规定将过去由广大业主另行承担的费用，计入物业费之中，无形中额外增加了物业服务企业负担。 2016年自治州全行业物业企业营业利润-258.58万元，80%的物业企业处于长期亏损状态，行业缺乏可持续发展基础。为了生存多数物业企业采取降低服务内容、、服务水平维持生存，导致物业企业与业主矛盾加剧。

四是，物业承接查验机制不健全。导致一些本应由开发商和公用事业单位承担的责任转嫁于物业服务企业，致使物业企业服务成本、与业主矛盾增加。

五是，业主委员会组建困难，履职能力不强。一些业主委员会不能正确行使权力，有的甚至损害业主共同利益，进一步激化了业主与物业企业之间的矛盾。

六是，老旧小区物业管理难。老旧小区多数规划建设标准较低，基础设施不配套，存在环境差、车位少、无活动场所、无物业管理用房等诸多问题。且小区房屋建造年代久远，公共设施设备破损严重，维修成本较高，多数未归集住宅专项维修资金，出现公用设施设备需要大修和更换时筹集维修资金困难，不能及时维修并恢复使用。老旧小区的居民普遍习惯于计划经济时代“无偿管理、无偿维修”的房屋管理模式，对“花钱买服务”的物业消费意识还未形成，交纳物业管理费的意识淡漠。且物业服务费收费标准较低等问题。一定程度上影响了老旧小区实施专业化物业管理的工作开展，导致物业服务企业不愿进驻管理。

针对您反映物业管理不规范、物业公司与业主纠纷不断、业主委员难以发挥作用等问题，在今后的工作中我们将加强行业监督指导，完善制度建设，不断提升物业服务企业服务水平，推动物业管理行业整体发展水平不断提高。

今后工作方向

一是，加强制度建设。根据国家、自治区有关规定，我局已停止办理物业三级及以下资质审批，今后加强物业企业信用体系建设，将物业企业的经营情况以红黑榜的形式予以公布。形成政府部门建立规则、企业自律和社会舆论监督的齐抓共管局面加大对诚信主体激励和失信主体惩戒力度，营造全行业信用氛围。培养一批依法经营为广大业主提供良好服务，具有良好社会责任感的物业服务企业，淘汰服务水平低、信用评价不达标的物业企业，引导行业健康有序发展。

二是，完善工作机制。进一步建立完善政府统一领导、相关职能部门业务指导、街道属地管理、社区居委会具体负责的物业管理工作机制。为全面规范物业管理工作打下坚实基础。

三是，强化动态监管。开展全州物业企业动态核查，重点对物业企业诚信经营、合同备案、企业注册人员情况等方面进行检查，检查结果予以公示并计入诚信档案。

四是，落实承接查验制度。理清物业管理各方责任，减少矛盾纠纷。

五是，引导物业企业做大做强。引导物业服务企业建立和完善管理服务体系，加强企业内部管理，充分运用技术手段、提高物业管理效能，降低项目成本，扩大服务面积，不断提升物业服务企业管理和服务水平。

六是，增强业主自律意识。通过新闻媒体、网络、宣传资料及小区宣传栏等大力宣传物业管理法律法规，明确业主的责、权、利，树立业主的主人翁意识。特别是加大对《自治州物业管理条例》的宣传力度，积极引导小区业主自觉遵守小区物业管理相关规定，不断强化小区业主的物业消费意识。同时，协调相关执法部门加大对住宅用途改变、违规装饰装修、违章搭建等违法违规行为的宣传力度，引导业主合理维权。

七是积极督促县（市）、街道办事处推进成立业主大会工作。提高住宅小区成立业主大会覆盖率。使业主大会、业主委员会真正成为沟通业主与物业服务企业之间的桥梁，促进物业服务水平提高。六是，探索老旧小区物业管理。积极探索老旧小区引进物业管理的新思路。对老旧住宅小区进行摸底调查，摸清底数，县市政府纳入财政预算，分年度进行改造。改造后符合条件的小区引进市场化物业公司管理，对不具备市场化公司进驻条件的或无人管理的小区，采取政府出资，社区运作、居民参与的方式，由街道指导成立社区物业服务中心、业主委员会或业主参与监督，聘用困难下岗职工或4050人员为物业服务人员，提供清扫保洁、垃圾清运等有偿基础性物业服务，逐步消除物业服务小区。

物业管理工作面广量大，矛盾多，不仅涉及开发建设单位、业主和物业服务企业、而且涉及政府有关部门和有关公用企事业单位，仅依靠住建部门的力量难以做好这项复杂工作。只有各有关部门认真履行职责、齐抓共管、形成合力，才能有效提升自治州物业服务水平。

感谢您对住房和城乡建设工作的关心、理解和支持，并希望今后提出更多宝贵意见。

昌吉州住房和城乡建设局

2017年5月31日

联系单位：昌吉州住建局

联 系 人：赵丽君  房地产业科负责人

电    话：2355342

  抄送：州政府办公室，州人大代表人事委员会，存档。

  昌吉回族自治州住房和城乡建设局办公室 2017年5月31日印发